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Überzogener Mieterschutz führt zu sozialen Ungerechtigkeiten, wie man gerade in Spanien wieder sieht. Die Politik reagiert darauf mit den immer gleichen falschen Maßnahmen: Preisdeckel statt Neubau.
Überzogener Mieterschutz führt zu sozialen Ungerechtigkeiten, wie man gerade in Spanien wieder sieht. Die Politik reagiert darauf mit den immer gleichen falschen Maßnahmen: Preisdeckel statt Neubau.
Kennen Sie Maricarmen? Wahrscheinlich schon. Die Geschichte der 87jährigen Maria del Carmen Abascal, die nach 70 Jahren aus ihrer Madrider Wohnung geworfen wurde, weil sie die vom neuen Hausbesitzer, einem „Geierfonds“, verlangte Mietvervielfachung nicht stemmen konnte, ist medial am Wochenende ja auch bei uns groß angekommen. Und der Grund dafür, dass wir uns hier schon wieder mit der europaweiten Wohnungsmisere befassen.
In Spanien beherrscht das schon seit vorigen Mittwoch, dem Tag der Delogierung, die Aufmacher aller Zeitungen und Nachrichtensendungen und treibt zehntausende empörte Demonstranten auf die Straße. Die Sache ist ja auch das, was man „spicy“ nennt: Arme alte Frau fällt Immobilienspekulanten in die Hände und landet auf der Straße. Der Stoff, aus dem die Empörungs-Telenovelas sind. Und es ist auch wirklich sozial extrem ungerecht, eine 87jährige nach 70 Jahren in der Wohnung auf die Straße zu setzen.
Die paar Jahre hätte der Hedgefonds auch noch zuwarten können, ohne seine Rendite merkbar zu drücken, könnte man zynischerweise sagen. Die unappetitliche Angelegenheit hat aber auch eine andere Seite: Die Geschichte spielt im Madrider Stadtteil Retiro. Eine sehr noble Gegend. Der riesige Retiropark praktisch vor der Haustür, weltbekannte Museen wie der Prado oder das Museo National Thyssen-Bornemisza gleich ums Eck.
Hier lässt es sich leben. Im Falle von Maricarmen um bloße 500 Euro Monatsmiete für eine 92 Quadratmeter Wohnung. Retiro gehört an sich, was wenig verwunderlich ist, zu den teuersten Wohngegenden der spanischen Hauptstadt. Nur im angrenzenden Stadtviertel Salamanca wohnt man noch teurer.
Wer sich dort eine vergleichbare Wohnung neu mietet, zahlt zwischen 2500 und 3000 Euro im Monat. Der Hedgefonds zeigte insofern Entgegenkommen, als er seine Mietforderung auf ungefähr 1600 Euro senkte. Was immer noch eine Verdreifachung und bei 1400 Euro Rente ein bisschen viel gewesen wäre. Maricarmen hatte nämlich eine so genannte „Renta antigua“.
Ein während der Franco-Zeit geschaffenes, besonders geschütztes unbefristetes Mietverhältnis zu extrem niedrigen Mieten, das ungefähr mit dem österreichischen „Friedenszins“ vergleichbar war. Für Neuvermietungen gibt es das schon seit den achtziger Jahren nicht mehr. Die Älteren unter uns erinnern sich noch, was der Friedenszins, um den die berühmten Hofratswitwen für einen Bettel in besten Wiener Innenstadtlagen wohnen konnten, für Auswirkungen hatte: Ein Verfall der Bausubstanz. Denn für nicht kostendeckende Mieten kann niemand aufwändige Sanierungen bezahlen.
Geierfonds sind übrigens Hedgefonds, die in finanzielle Schwierigkeiten geratene Immobilien oder Unternehmen gerne unter dem Marktpreis aufkaufen und diese dann hart auf Rendite trimmen. Im Fall von Wohnungen also echte Spekulation zu Lasten der Mieter. Und jetzt überlegen wir einmal, wieso ein Immobilienbesitzer sein Haus in bester Stadtlage unter Wert verkaufen sollte. Vielleicht, weil die Bude nur noch Geld kostet und er oder sie keine Lust mehr hat, ihre praktisch unkündbaren Mieter zu sponsern?
Genau das war hier der Fall: Laut spanischen Medienberichten hatte der Fonds die Immobilie wegen des vermeintlich unkündbaren Mietvertrages der Altmieterin weit unter dem Marktpreis bekommen. Die 500 Euro-Altmiete von Maricarmen war, wie bei der Renta antigua üblich, seit den siebziger Jahren des vorigen Jahrhunderts de facto eingefroren, für den Hausbesitzer also ein Jahr für Jahr größer werdendes Defizitgeschäft. Außer er kann sich, wie in diesem Fall der Hedgefonds, aus dem Vertrag herausklagen.
Wir haben es hier mit einer Variante der alten Weisheit zu tun, dass gut gemeint das Gegenteil von gut ist. Extremer Mieterschutz führt, wie wir hier sehen, zu sozialen Ungerechtigkeiten und zu Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt. In Österreich hat die Lockerung des falsch verstandenen Mieterschutzes in den achtziger Jahren zu einem Sanierungsboom geführt, der sich sehen lassen konnte. Und das Wiederanziehen der Wohnungsmarktregulierung hauptsächlich zu Nachteilen für die Mieter.
Dass hierzulande praktisch nur noch befristete Mietverträge zu bekommen sind, weil es sehr schwierig ist, unbefristete Verträge warum auch immer wieder aufzulösen, hat hauptsächlich den Effekt, dass junge Leute, die auf den freien Wohnungsmarkt angewiesen sind, alle paar Jahre umziehen müssen. Nicht lustig, aber so funktioniert überzogener Mieterschutz in der Praxis.
In Berlin hat man sich 2019 live ansehen können, was überzogene Regulierung – in diesem Fall ein „Mietpreisdeckel“ – anrichtet: Das Angebot auf dem Mietmarkt ging schlagartig um 60 Prozent zurück. Nach der Aufhebung des Deckels durch das Verfassungsgericht waren die verschwundenen Mietwohnungen plötzlich wieder da. Dafür mussten die „gedeckelten“ Mieter die Differenz auf die eigentliche Marktmiete nachzahlen. Großartig gemacht!
Spaniens Ministerpräsident Pedro Sanchez, dem das imageschädigende Maricarmen-Desaster nach seinem öffentlichkeitswirksamen Vollversagen in der Ceuta-Krise gerade noch gefehlt hat, reagiert in Panik aber genau mit diesem Rezept: Dieser Tage sollen per „königlichem Dekret“ Mieten eingefroren, unbefristete Mietverträge vorgeschrieben und Delogierungen erschwert werden. Das wird das Angebot am ausgetrockneten Mietmarkt siecher erhöhen. Die einflussreiche ultralinke Europaabgeordnete Irene Montero verlangt sogar, 600.000 Wohnungen von großen Wohnungsgesellschaften zu enteignen.
Sie geht damit konform mit ihren Berliner Genossinnen von der Linken, die nach ihrem Wahlsieg bei der Regionalwahl die großen Wohnbaugesellschaften der Hauptstadt „vergesellschaften“ wollen. Das wird die Lust privater Investoren, in den Wohnbau zu investieren, sicher enorm erhöhen.
„Wahnsinn ist, immer wieder das Gleiche zu tun und andere Ergebnisse zu erwarten“, lautet ein sehr gescheiter, fälschlicherweise oft Albert Einstein zugeschriebener Spruch eines unbekannten Autors. In der Wohnungspolitik ist dieser Wahnsinn aber gängiger Standard. Europaweit. Die Probleme sind ja überall dieselben: Ein Nachfrageüberhang, der Mieten und Immobilienpreise stark steigen lässt.
Dieser Nachfrageüberhang hat viel damit zu tun, dass die Bevölkerung nicht zuletzt durch irreguläre Migration stark steigt, während die Wohnbauleistung wegen der zunehmenden Finanzprobleme der öffentlichen Hände teils dramatisch sinkt. Spanien fehlen 600.000 bis 700.000 Wohnungen, Deutschland um die 400.000 und Österreich etwa 40.000. Dass das extremen Preisdruck auf Mieten und Immobilienpreise ausübt, sollte jetzt wirklich niemanden groß wundern.
Weil den Staaten das Geld für Wohnungsbau fehlt – in Österreich wird beispielweise der Wohnbauförderungsbeitrag ins allgemeine Budget abgezweigt – würde eine kluge Politik versuchen, private Wohnbauinvestitionen mit aller Gewalt anzukurbeln. Wie man Investoren mit Enteignungsfantasien und Mietendeckeln dazu bringt, Geld herauszurücken, hat allerdings noch keiner der jetzt so aktiven Wohnbaupolitiker erklären können. Wahrscheinlich wollen sie das auch gar nicht, denn der Kampf gegen Spekulation an Beispielen wie dem von Maricarmen lässt sich medial besser verwerten als Anreize für Wohnbauinvestoren.
Nur: So lange aus dem Nachfrage- nicht ein Angebotsüberhang wird, wird sich das europaweite Wohnungsproblem nicht lösen lassen. Ist das so schwer zu verstehen? PS: Für Maricarmen, die bisher alle Unterstützungsangebote abgelehnt hatte, gibt es übrigens ein Happyend: Unter großem öffentlichem Druck hat der Eigentümer der Wohnung Montag abend zugestimmt, diese der städtischen Madrider Wohnbaugesellschaft zu übertragen, die die Miete nun auf die alten 500 Euro heruntersubventioniert. Also eine Art öffentlich erzwungener Friedenszins.
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