+34Ein Ex-Landwirt beauftragte eine Maklerfirma mit dem Verkauf eines Ackers, übergab den Grund aber kurz darauf seiner Tochter. Durfte er den Maklervertrag auflösen?
Ein Ex-Landwirt beauftragte eine Maklerfirma mit dem Verkauf eines Ackers, übergab den Grund aber kurz darauf seiner Tochter. Durfte er den Maklervertrag auflösen? Wien. Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, der Deal aber letztlich nicht zustande kommt, weil der Eigentümer es sich anders überlegt: Steht dann dem Immobilienmakler trotzdem eine Provision zu?
Das ist oft unklar, solche Fälle landen immer wieder vor Gericht. Eine kürzlich ergangene Entscheidung des Obersten Gerichtshofs bringt dazu einige – teils überraschende – Klarstellungen. Es ging um einen Acker eines ehemaligen Landwirts, der seit Jahren in Alterspension war. Seine Grundflächen hatte er teils an die Kinder weitergegeben und teils verpachtet.
Auch dieser Acker war an eine Nachbarin verpachtet, übernehmen sollte ihn die Tochter des Eigentümers. Nur wurden sich die beiden zunächst nicht einig, weil der Grund mit Hypotheken belastet war. Der Eigentümer entschloss sich daher, eine Maklerfirma mit dem Verkauf zu beauftragen und mit dem Erlös die Schulden zurückzuzahlen. Dem Maklerunternehmen erteilte er am 7.
Mai 2025 einen befristeten Alleinvermittlungsauftrag, als Mindestpreis wurden 26 Euro pro Quadratmeter und als Provision drei Prozent des Kaufpreises plus Umsatzsteuer vereinbart. Wie es in der OGH-Entscheidung heißt, ging es in Summe um rund 55.000 Euro. Den Maklervertrag schloss man an Ort und Stelle auf dem Grundstück ab – für die Frage des Provisionsanspruchs sollte dieses Detail noch eine wesentliche Rolle spielen.
Im Vertrag wurde vereinbart, dass in bestimmten Fällen die Provision auch bei fehlendem Vermittlungserfolg fällig werden sollte – unter anderem, wenn der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag „vertragswidrig ohne wichtigen Grund auflöst“. Die Maklerfirma bot das Grundstück zwei Interessenten an, die dann jedoch kein Anbot legten. Daraufhin kontaktierte sie die Pächterin, die ohnehin ein Vorkaufsrecht hatte. Diese war auch tatsächlich bereit, den vom Eigentümer gewünschten Kaufpreis zu zahlen.
Nur entschied der sich dann anders: Diese Fläche solle doch im Familienbesitz bleiben. Am 19. Mai teilte er der Maklerfirma mit, er wolle nicht verkaufen. In weiterer Folge einigte er sich doch noch mit seiner Tochter auf eine Übernahme.
Die Maklerfirma verlangte daraufhin die Provision, mit dem Argument, die Vertragsauflösung sei ohne wichtigen Grund erfolgt. Der Auftraggeber zahlte ihr jedoch nur rund 7600 Euro. Über den Restbetrag von mehr als 47.000 Euro stritt man in weiterer Folge vor Gericht. Die ersten beiden Gerichtsinstanzen sahen den Grundeigentümer im Recht: Er sei aus beachtenswerten Gründen vom Vertrag zurückgetreten, immerhin sei es ihm doch noch gelungen, zu erreichen, dass der Besitz in der Familie bleibt.
Trotzdem an dem Vermittlungsauftrag festzuhalten, wäre für ihn unzumutbar gewesen, befanden sie. Der OGH beurteilte diesen Punkt jedoch anders. Dass ein Provisionsanspruch auch für den Fall vereinbart werden kann, dass der Auftraggeber den Vertrag ohne wichtigen Grund vorzeitig auslöst, sei vom Maklergesetz gedeckt, heißt es sinngemäß in der Entscheidung . Und es entspreche zwar den allgemeinen Grundsätzen, dass ein Dauerschuldverhältnis vorzeitig aufgelöst werden kann, wenn die Fortsetzung für eine Vertragspartei unzumutbar wird.
Aber: Ob das der Fall ist, lasse sich nur durch eine Interessenabwägung beurteilen. Dass der Grundeigentümer plötzlich doch eine Möglichkeit sah, das Grundstück in der Familie weiterzugeben, sei ein „rein privates“ Motiv gewesen und seiner Risikosphäre zuzuordnen.
Zudem habe die Maklerfirma bereits Aufwendungen getätigt, etwa für das Exposé. Warum ihr die Vertragsauflösung zumutbar sein sollte, während es dem Auftraggeber unzumutbar sei, sich an die Vereinbarung zu halten, sei nicht ersichtlich, so der OGH. Er verwies dazu auch auf einen älteren Fall, der ebenfalls beim Höchstgericht gelandet war: Damals hatte ein Hauseigentümer, der ursprünglich aus beruflichen Gründen übersiedeln wollte, seine Pläne wieder geändert und doch nicht verkauft, auch weil er seinen Kindern den Schulwechsel ersparen wollte.
Auch damals war der OGH zum Schluss gekommen, dem Makler stehe eine Provision zu . Also ist die Sache klar, und auch der Ex-Landwirt muss die 47.000 Euro zahlen? Nein, das trotz allem nicht – denn der aktuelle Fall hat noch eine weitere Facette. Der Grundeigentümer, der seinen Beruf schon lang nicht mehr ausübt, hatte nämlich bei dem Geschäft Verbraucherstatus.
Es habe sich auch nicht um ein sogenanntes „Abwicklungsgeschäft“ gehandelt, weil der Verkauf des Ackers in keinem Zusammenhang mit der Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs stand, heißt es in der Entscheidung. Und das rettet dem ehemaligen Landwirt nun viel Geld – und bringt die Maklerfirma um ihren Anspruch. Denn man hatte, wie schon erwähnt, den Vertrag direkt auf dem Acker geschlossen.
Daher war das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz anwendbar, und demnach kann ein Verbraucher binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten. Dass der Grundeigentümer der Maklerfirma sagte, er wolle doch nicht verkaufen, sei eine hinreichend klare Rücktrittserklärung gewesen, entschied der OGH.
Zwar gibt es Fälle, in denen das Rücktrittsrecht nicht greift: wenn der Verbraucher die Vertragserfüllung vor Ablauf der Rücktrittsfrist ausdrücklich verlangt oder sich damit – und mit dem Wegfall seines Rücktrittsrechts – zumindest einverstanden erklärt hat und der Unternehmer die Leistung vollständig erbracht hat. Wie es in der Entscheidung heißt, wurde das hier jedoch nicht einmal behauptet. Fazit: Der Maklerfirma steht kein Geld mehr zu.
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